Účel zákona.
Okrem legálneho zakotvenia už v praxi zaužívaných inštitútov, práv a povinností zmluvných strán pri nájme bytu má nový zákon o krátkodobom nájme bytu ambíciu motivovať tých, ktorí prenajímajú byty „načierno“ a nezdaňujú svoje príjmy, aby sa zaregistrovali. Režim krátkodobého nájmu im dáva oproti pravidlám Občianskeho zákonníka isté výhody.
Nové práva a povinnosti.
Podľa súčasnej právnej úpravy napríklad nie je možné si dohodnúť v nájomnej zmluve akékoľvek výpovedné dôvody. Prenajímateľ môže využiť len tie, ktoré sú presne určené Občianskym zákonníkom. Nie je možné si dohodnúť ani kratšiu výpovednú lehotu ako tri mesiace. Ak si v zmluve dohodnete kratšiu výpovednú lehotu alebo iný výpovedný dôvod, bude zmluva v tejto časti neplatná.
Medzi najvýraznejšie zmeny pri krátkodobom nájme bytu podľa novej právnej úpravy patria:
- možnosť dohodnúť si kratšiu výpovednú lehotu
- možnosť ukončiť nájom odstúpením od zmluvy
- možnosť uplatniť si tzv. retenčné právo – t.j. zadržať hnuteľné veci nájomcu v prípade, ak sa nájomca dobrovoľne a včas nevysťahuje z nehnuteľnosti a bude mať voči prenajímateľovi nesplatené záväzky
- zákonom zakotvená možnosť tzv. kaucie – peňažnej zábezpeky zaplatenej vopred prenajímateľovi nájomcom na účely zabezpečenia budúcich pohľadávok prenajímateľa.
Odstúpenie od zmluvy, t.j. okamžité skončenie nájmu prichádza do úvahy v týchto prípadoch:
- ak nájomca napriek písomnému upozorneniu opakovane porušuje povinnosti, ktorých porušenie by inak zakladalo právo prenajímateľa ukončiť nájomný pomer výpoveďou,
- nájomca je oprávnený od nájomnej zmluvy odstúpiť, ak predmet nájmu nie je spôsobilý na dohodnuté užívanie.
Výhodou je, že zmluvné strany si môžu v zmluve dohodnúť aj ďalšie dôvody pre odstúpenie od zmluvy o krátkodobom nájme bytu.
Zákon navyše výslovne umožňuje zmluvným stranám dohodnúť prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zmeniť (teda zvýšiť aj znížiť) výšky nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva, ale zároveň stanovuje dôvody a limity jednostrannej zmeny týchto platieb a to maximálne o nárast cien služieb (najmä energií) alebo inflácie. Treba však povedať, že takáto dohoda sa v praxi používala bežne, nový zákon teda reálne reflektuje situáciu na trhu.
Obmedzenia nového zákona.
Už z názvu právnej úpravy vyplýva osobitný charakter právneho vzťahu a to, že ide o krátkodobý nájom. V praxi to znamená, že podľa tohto zákona je možné Zmluvu o nájme v tomto režime uzatvoriť najviac na dva roky a celkovo (vrátane jeho predĺžení) bude môcť trvať najviac šesť rokov.
Aj zábezpeka, ktorá sa v praxi uhrádza vopred pred samotným vznikom nájomného vzťahu je obmedzená a nemôže byť vyššia ako trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu.
Je potrebné podotknúť, že nový zákon určuje obligatórne (povinné) náležitosti zmluvy o krátkodobom nájme bytu, ktorá musí byť uzatvorená písomne.
Úskalia nového zákona.
Nový zákon o krátkodobom nájme bytu zdanlivo nepriniesol nič prevratné a mnohí prenajímatelia či nájomcovia možno skonštatujú, že definované pravidlá sa v praxi už dávno používajú.
Považujem však za potrebné upozorniť, že tieto pravidlá, výhody a nové ustanovenia v zmluvách je možné používať len za predpokladu, že je prenajímateľ registrovaný na daňovom úrade v súvislosti s dosahovaným zdaniteľných príjmov pri nájme bytov.
Ak teda chce prenajímateľ použiť ustanovenia napr. o odstúpení od zmluvy alebo o kaucii ( zábezpeke ) a nie je registrovaný ako platiteľ dane z titulu nájmu bytu, takéto ustanovenia nájomca nemusí rešpektovať a prenajímateľ sa ich legálnym spôsobom nemôže domôcť, nakoľko aplikáciu jednotlivých ustanovení nového zákona o krátkodobom nájme bytu zákon viaže na splnenie registračnej povinnosti.
Poznámka:
Článok o krátkodobom nájme bytu len demonštratívnym spôsobom poukazuje na niektoré vybrané ustanovenia tohto zákona a jeho cieľom je všeobecným spôsobom upozorniť čitateľom na existenciu nových pravidiel pri nájme bytu.