1. Dohoda o zrušení podielového spoluvlastníctva.
Ak teda spoluvlastníci chcú takúto situáciu riešiť a vyhnúť sa budúcim sporom, majú viaceré možnosti, pričom platí, že vždy je tou najlepšou možnosťou dohoda spoluvlastníkov o zrušení podielového spoluvlastníctva a o spôsobe jeho vyporiadania, ak neprichádza do úvahy spoločné užívanie veci, spojené s dohodou o úprave práv k nej.
Jednou z možností je dohoda o prevode spoluvlastníckeho podielu na vlastníka, ktorý chce nehnuteľnosť ďalej užívať, za poskytnutie primeranej náhrady, čo v praxi znamená, že vlastník odkúpi spoluvlastnícky podiel spoluvlastníka a stane sa výlučným vlastníkom nehnuteľnosti. Primeranosť náhrady za spoluvlastnícky podiel závisí od dohody spoluvlastníkov, je teda výlučným právom oboch dohodnúť sa na cene spoluvlastníckeho podielu. Ak sa vlastníci nedohodnú, o výške primeranej náhrady bude rozhodovať súd, už však na základe znaleckého posudku, ktorý určí všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti.
2. Rozdelenie spoločnej veci.
Ďalšou možnosťou je rozdelenie spoločnej veci – prípad, kde sa ideálny podiel spoluvlastníkov mení na reálny, t.j. obaja spoluvlastníci si nehnuteľnosť rozdelia a budú ju užívať svoju časť ako výluční vlastníci, čo sa spravidla uplatňuje pri vyporiadaní spoluvlastníctva k pozemkom.
3. Zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva súdom.
Ak však nedôjde k dohode spoluvlastníkov, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd, ktorý prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci.
Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom.
Poslednou možnosťou je situácia, že žiadny zo spoluvlastníkov nechce. Súd v tomto prípade nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.
Zmyslom vyporiadania spôsobom nie je len poskytnutie primeranej náhrady za spoluvlastnícky podiel, ale vyriešenie všetkých vzťahov, ktoré sa vytvorili medzi podielovými spoluvlastníkmi v súvislosti s existenciou podielového spoluvlastníctva. So zreteľom na to sa toto vyporiadanie vykonáva ako vyporiadanie v širšom slova zmysle, v rámci ktorého sa prihliada aj k tomu, či a do akej miery ten-ktorý spoluvlastník zhodnotil spoločnú nehnuteľnosť investíciami, príp. iným spôsobom.
Pri vyporiadaní zrušovaného podielového spoluvlastníctva, ktoré súd vyporiadava ako tzv. vyporiadanie v širšom zmysle na návrh účastníka, je totiž treba z hľadiska povahy nárokov spoluvlastníkov rozlišovať medzi:
a) nákladmi na nutnú opravu a údržbu veci
b) nákladmi na opravu a údržbu veci, ktoré neboli nevyhnutné,
c) nákladmi v bežnej záležitosti v ostatných záležitostiach
d) nákladmi, s ktorými spoluvlastníci vyslovili súhlas
e) náklady ktoré boli niektorým spoluvlastníkom vynaložené bez tohto súhlasu.
4. Dôvody hodné osobitného zreteľa
Existencia podielového spoluvlastníctva automaticky neznamená, že ak nedôjde k dohode, súd vždy musí o vyporiadaní rozhodnúť.
Právny poriadok v tejto súvislosti pozná tzv. dôvody hodné osobitného zreteľa, ktoré môžu spôsobiť, že súd nezruší a nevyporiada spoluvlastníctvo prikázaním veci za náhradu alebo predajom veci a rozdelením výťažku.
Právo nevysvetľuje, čo treba rozumieť pod dôvodmi hodnými osobitného zreteľa. Keďže tieto osobitné dôvody nie sú taxatívne ani demonštratívne v zákone uvedené, je na súde, aby z výsledkov vykonaného dokazovania sám vyvodil, zhodnotil ich existenciu a závažnosť, čo by mu umožnilo rozhodnúť, či treba zamietnutím návrhu poskytnúť právnu ochranu niektorému zo spoluvlastníkov tým, že sa spoluvlastníctvo k spoločnej veci naďalej zachová a nezruší.
Existencia týchto dôvodov musí byť natoľko závažná, aby bola nimi opodstatnená výnimočnosť takéhoto rozhodnutia. Logicky musí ísť o skutočnosti takého významu a intenzity, že keby ich nebolo, súd by žalobe vyhovel.
Dôvody hodné osobitného zreteľa musia teda spočívať v okolnostiach takej povahy, že pri nich záujem žalovaného ponechať spoluvlastnícky stav nezmenený, sa v porovnaní so záujmom žalobcov zrušiť podielové spoluvlastníctvo ukáže ako významnejší a prednejší.
Pri posudzovaní veci podľa uvedeného ustanovenia je vždy vecou súdu, aby predovšetkým úplne zistil skutkový stav a zadovážil si dostatok podkladov na posúdenie situácie, ktorá by sa vytvorila zrušením a vyporiadaním spoluvlastníctva. Na úplnom poznaní skutkového stavu veci založené dôsledné porovnanie situácie, ktorá by pre žalovaného vznikla vyhovením žalobe, so situáciou, ktorá by pre žalobcov vznikla v prípade jej zamietnutia, je nevyhnutným základom, bez ktorého je akýkoľvek záver o (ne)existencii dôvodov hodných osobitného zreteľa predčasný a nepodložený.
Z účelu existencie dôvodov osobitného zreteľa, slúžiaceho na ochranu toho, koho spoluvlastnícke práva majú vyporiadaním zaniknúť vyplýva, že dôvodmi hodnými osobitného zreteľa sú okolnosti viac-menej subjektívneho charakteru, ktoré z hľadiska úspechu v spore vyznievajú buď na prospech žalovanému alebo, vzhľadom na kontradiktórnosť postavenia účastníkov tohto konania, v neprospech žalobcov.
Vo všeobecnosti na prospech žalovaného v spore o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva sú najmä jeho zdravotný stav, vek a sociálna situácia, stav jeho odkázanosti na bývanie v spornej nehnuteľnosti, nedostatok možnosti uspokojovať svoje potreby inde, osobné väzby na nehnuteľnosť, či už povahy nemateriálnej (napr. citové vyplývajúce z dĺžky času, po ktorý vec užíval, alebo dané osobou, od ktorej vec nadobudol, či s ktorou ju užíval) alebo materiálnej (napr. zárobkové, podnikateľské, ďalej dané výškou finančných prostriedkov vynaložených na jej získanie alebo zveľadenie).
V neprospech žalobcov môže byť napríklad to, že si v plnom rozsahu (napr. pre právnu neznalosť, vek alebo zdravotný stav) neujasnili právne dôsledky, ktoré by nastali v prípade vyhovenia ich žalobe alebo že im ide predovšetkým o vyriešenie sporných užívacích vzťahov, takže otázka zániku spoluvlastníctva nemá pre nich prioritu.
Záverom možno konštatovať, že platné právo pozná viacero možností, ako vyporiadať podielové spoluvlastníctvo, vždy však platí, že najlepšou cestou ako dosiahnuť želaný stav je dohoda spoluvlastníkov – aj tá sa často tvorí za účasti právnikov, keďže tí zabezpečia všetky administratívne náležitosti dohody tak, aby bola platná a nespôsobovala v budúcnosti spory. Napokon, ak sa dohoda týka nehnuteľnosti, musí byť vždy písomná. Ak však niekto nemá dostatok zdrojov na „odkúpenie“ spoluvlastníckeho podielu k nehnuteľnosti, ktorú užíva, stále existujú dôvody hodné osobitného zreteľa, ktoré mu v odôvodnených prípadoch zabezpečia zachovanie „status quo“.
Poznámka:
Vyššie publikovaný článok má informatívnu a orientačnú povahu a nepopisuje do detailov celý proces zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva a to z dôvodu, že každý takýto proces sa môže vyznačovať osobitosťami, spočívajúcimi v povahe spoluvlastníctva a v okolnostiach, ktoré majú individuálny charakter.